Igényfelmérés, célmeghatározás

1. lépés: Milyen felhasználásra szeretnénk ingatlant vásárolni?

A vásárló lakóingatlant keres, vagy nyaralót, esetleg üzleti célú ingatlant, vagy befektetni szeretne? Minden esetben a legjobb és egyedi igényeknek teljesen megfelelő ingatlan kiválasztása a cél.

Amennyiben a rövid távú kiadás is szóba jöhet, tengerparti, turisták által közkedvelt helyszíneken érdemes ingatlanokat keresni.
Azt mindenképpen figyelembe kell venni, hogy Costa Blanca főszezonja 3+2 hónapos, mellette 3-4 szezonon kívüli hónappal számolhatunk, amikor az ingatlanok még kiadhatóak.
Saját célú nyaraló esetén is fontos szempont lehet a tenger közelsége, viszont a turistaforgalom ebben az esetben másodlagos.

Középtávú, azaz 6-8 hónapos kiadással is tervezhetünk, az alacsonyabb, és egyben biztosabb bevétel elérése érdekében.

Hosszú távú kiadás esetén legfőképpen városi, belvárosi lakásokat, vagy üzleti célú ingatlanokat érdemes megcélozni, ami akár a helyieknek, akár a külföldieknek szolgál ideiglenes otthonául, esetleg üzleti tevékenységének helyszínéül.

Befektetésként megvásárlandó ingatlan esetében a vásárlást megelőzően a várható költségek és bevételek összevetésével megtérülési számításokat kell végeznünk, a várható hozamokat és a vagyongyarapodást is kalkulálnunk kell, összevetve a kiválasztott régió ingatlanpiaci folyamataival, trendjeivel.

Ingatlanok bejárása, kiválasztása

2. lépés: Az ingatlan személyes megtekintése

Minden ingatlant személyesen is ellenőrzünk, mielőtt elindítjuk a vásárlás folyamatát. A bejárás történhet a vásárló személyes jelenlétével is, és általunk, mint megbízott közvetítő által is. Mivel Alicante irányába heti két repülőjárat is rendelkezésünkre áll, javasoljuk a személyes jelenlétet az ingatlanok bejárásakor. Kollégánk minden esetben végigkíséri a vevőket az összes, szóba jöhető ingatlan megtekintésekor, biztosítva ezzel a közlekedést, tolmácsot, és helyismeretet. A bejárás alkalmával tárgyalunk a fejlesztőkkel és a tulajdonosokkal is.
Számunkra is fontos, hogy az ingatlan valóban megfelel-e azoknak az elvárásoknak, melyeket felénk támasztanak a befektetők, a vásárlók. Fontos, hogy nem csak magát az ingatlant, hanem a környezetét is, a megközelíthetőséget, a körülötte megtalálható infrastruktúrát is alaposan felmérjük!

Vásárlási folyamat indítása, törvényességi vizsgálat

3. lépés: Vásárlás, foglalás, jogfelügyelet

A konkrét ingatlan kiválasztása után indulhat a hivatalos ügymenet.
Spanyolországban biztonságos ingatlant vásárolni, a vonatkozó hatályos jogszabályok szilárdak. Mindezek mellett javasolt az ingatlanvásárlási ügylet során együttműködni egy ügyvéddel és egy tapasztalt ingatlanos szakemberrel.

Amit ellenőrizni kell: a telek dokumentumai és az épület tervei.
Utasítani kell az ügyvédet, hogy végezze el a szükséges jogi vizsgálatokat az ingatlannal kapcsolatban, majd kezdeményezze annak megvásárlását. Meg kell majd erősítenie, hogy az eladó valóban birtokban van, és jogilag fel van hatalmazva az ingatlan eladására. A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan pontos meghatározását, a tulajdonos adatait, a korábbi tranzakciókat, változásokat, jelzálog bejegyzéseket. Az ügyvéd arról is meggyőződik majd, hogy nincs fennálló adótartozás, közüzemi számlák vagy más terhelő bejegyzés az ingatlannal kapcsolatban.

Új építésű ingatlanoknál minden hivatalos, érvényes papír és dokumentum a kivitelező cégtől is lekérhető, hiszen csak érvényes engedélyekkel kezdhette meg a projekt építését

Az ügyvéd összes szükséges jogi ellenőrzése után a felek készen állnak az adásvételi szerződés megkötésére.

A szerződés tartalmi elemei váltózóak attól függően, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan milyen készültségi fokban van. Amennyiben kulcsrakész, új ingatlant vásárolt, a fizetési ütemezések általában a következők:

• Szerződéskötéskor foglaló 6000-12.000 EUR, amely a sikeres vásárlást követően visszafizetésre kerül;
• Általában az ingatlan vásárlási értékének 50%-a 1 hónapon belül, a fennmaradó 50% 3 hónapon belül esedékes, ami megállapodás szerint változhat;
• Nem kulcsrakész ingatlan, vagyis projekt vásárlása esetén a fizetési feltételek minden esetben a kulcsátadás időpontjához időzítettek:
  • foglaló szerződéskötéskor esedékes 6000 EUR;
  • az ingatlan készültégi foka 50% - ekkor a vásárlási érték 50%-a esedékes;
  • kulcsátadáskor esedékes a fennmaradó 50%.

A foglaló fizetése egy saját ideiglenes bankszámláról indul, közvetlenül a kivitelező cég bankszámlájára. A szerződés aláírását követően együtt átmegyünk a kiválasztott bankfiókba (az ingatlan értéke, lokalizácója határozza meg a bankot, amelyet ajánlunk, minden esetben a legjobb feltételeket kínálót célozzuk meg), útlevél, vagy személyi igazolvány elegendő az ideiglenes bankszámla megnyitásához, valamint kérik még: lakcím, szülők neve, valamint érvényes házasság esetén a házastárs adatai. Mindezek a szerződés megkötéséhez is nélkülözhetetlenek.

A szerződés megkötésekor az ügyvéd tájékoztat az ügyvédi költségekről, valamint előkészíti a szerződésen felül a NIE szám-kártya igénylését is. Ez egy un. rezidens jogosultság, amelyet minden ingatlannal rendelkező személynek kiállítanak – a későbbiekben ezzel minden hivatalos ügyet intézhetünk Spanyolországban.

Vásárlási folyamat zárása

4. lépés: Átadás-átvétel, fizetési kötelezettségek teljesítése

Az ügyvédi költség átutalása a szerződéskötést követően kb. 1 hónapon belül esedékes.

Mindezen ügyek azonnali intézése mindössze 2-3 napot vesz igénybe, tehát azt javasoljuk, spanyolországi ingatlan vásárlására - figyelembe véve a közvetlen repülőjáratok menetrendjét - egy hétfőtől péntekig tartó itt tartózkodás bőven elegendő, amennyiben a vásárlási szándék már biztos, és csupán a végleges döntés meghozatalára van itt szükség.

Minden egyéb költség és részlet banki átutalással rendeződik, tehát csupán a határidők betartására kell ügyelnünk.

A végső adásvételi szerződés megkötésével, ami az ügyvéd jelenlétében történik, valamint a vételi ár kifizetésével a vásárlási folyamat lezárul.

Az ügyvéd az elkészített hivatalos okiratok alapján kezdeményezi az ingatlan tulajdonjogának végérvényes bejegyzését az Ingatlan Nyilvántartónál/Földhivatalban.

Vásárlást követő lépések

5. lépés: az ingatlan bejelentése, üzemeltetése

A kulcsátadás után az ingatlant birtokba vettük, gondoskodnunk kell arról, hogy a további hivatalos ügyek távolról intézhetőek legyenek, és minden ingatlannal kapcsolatos fizetési kötelezettség időben teljesüljön (SUMA, Iberdrola, Aquaquest..stb online számlanyitás és regisztráció). Az ingatlanadó fizetése minden évben egyszer esedékes.
Másik fontos dolog, hogy az ingatlanhoz biztosítani kell az alapvető szolgáltatásokat, pl. TV, Internet, egyéb közüzemek, így a kulcsátadás időszakára érdemes egy hosszabb, kb. 1 hetes itt tartózkodást tervezni.
Amennyiben mi rendezzük be a házat vagy az apartmant, természetesen több időre lesz szükség, viszont érdemes igénybe venni a berendezéshez egy teljes csomagot, amelyet minden esetben alacsonyabb áron kínál az építő-kivitelező cég.

Az ingatlan a tulajdonunkba került. További bejelentési kötelezettségünk van az illetékhivatal, adóhivatal, és helyi önkormányzat felé. Biztosítjuk a bejelentésekhez szükséges dokumentációkat, beadványokat, valamint megbízás esetén minden bejelentést le is bonyolítunk.

Amennyiben terveinkben szerepel a megvásárolt ingatlan rövid-, vagy hosszú távú bérbeadása haszonszerzés céljából, szükséges minél előbb elindítani az ingatlan hivatalos, üzleti célú regisztrációját, ami hamarosan amúgy is mindenhol kötelezővé válik.

Ez a gyakorlatban az ingatlan dokumentációin alapuló regisztráció, amellyel igazoljuk, hogy a mi ingatlanunk hivatalosan és bejelentve működik a bérbeadási piacon. A dokumentációk beszerzése és a bejelentés díjjal jár, ám a kiadások után magánszemély jelenleg nem fizet extra adót Spanyolországban.

Minden hátteret biztosítunk az ügyek gyors és pontos intézéséhez, sőt amennyiben az ingatlan kiadásán gondolkozik, javasolunk Önnek partner cégeket, amelyek a leghatékonyabban és a legbiztonságosabban működtetik az Ön ingatlanát ezen a piacon. Minden esetben az ingatlan régiójából ajánljuk az üzemeltető céget, hiszen a helyben működő vállalkozások tudják a legjobban kézben tartani az ingatlan ügyeit. Mivel a legtöbb esetben a vásárlók nem költöznek be, életvitelszerűen nem tartózkodnak az ingatlanjukban, ezért az ingatlan kezelését bérbeadás nélkül is érdemes, ajánlott egy kinti, helyi üzemeltetőnek átadni. A rövid távú kiadás érdekében pedig, elengedhetetlen egy ingatlankezelő bevonása. A vásárlási folyamat lezárása után, akár azonnal is megszervezzük az ingatlankezelő céggel az ingatlan átvételét, és megköthetjük az üzemeltetési szerződést.